Le vieillissement de la population : un moteur de recomposition du logement ?

Le vieillissement de la population est un processus en cours, l’année 2025 signe un tournant avec une natalité à peine plus haute que le nombre de décès en France. Un solde naturel qui devient négatif pour la première fois depuis 80 ans et qui commence à alerter les politiques publics. L’enjeu est de taille, la crise du logement et le vieillissement de la population posent question quant au devenir des logements.

En octobre 2025, l’A’urba, l’agence d’urbanisme de la métropole bordelaise, des territoires girondins et aquitains, publie un rapport sur l’impact du vieillissement sur le logement. En Gironde, une maison sur douze est aujourd’hui occupée par une personne de plus de 80 ans. Derrière ce chiffre, se cache une transformation : le vieillissement de la population redessine le parc de logements, les marchés immobiliers et l’équilibre des territoires. Est-ce que ce qui semble être une simple évolution démographique pourrait devenir l’un des principaux moteurs de recomposition urbaine des prochaines décennies ?

Vieillir sur place : des ménages qui rétrécissent, des logements qui restent

Dans le Girondin, les chiffres parlent d’une population âgée très féminisée et concentrée. Le territoire compte 5,8 % de sa population comme ayant plus de 80 ans. Ce sont en majorité des femmes qui représentent aujourd’hui 64 % de cette population. Un chiffre qui augmente même avec l’âge, passant ainsi à 74 % après 90 ans. Cette population réside pour moitié dans Bordeaux Métropole, mais, le vieillissement n’est pas seulement urbain : il est aussi périurbain et rural.

Dans le rapport de L’Institut Paris Région, l’accent est mis sur l’occupation durable des logements. Le vieillissement est directement lié à la faible mobilité résidentielle, notamment chez les propriétaires qui vieillissent « sur place ». Des dynamiques territoriales qui peuvent varier, mais qui décrivent souvent un même portrait : des ménages âgés composé d’une seule personne en majorité et un parc de logement grand et sous-occupé.

Ce parc de logement sous-occupé représente environ 49 000 propriétaires âgés en Gironde, environ 27 000 vivent seuls et ils occupent à 84 % une maison individuelle. Que peut-on attendre de ces logements ? Ils sont pour la plupart grands, et anciens avec des constructions datant de plus de 30 ans selon le rapport de l’A’urba. Ils souffrent d’une dépense énergivore pour une densité bien loin de celle initiale avec des familles occupantes.

Lotissement pavillonnaire, Plonéour Lanvern © Photo de Ackles29, Wikimédia commons

66 000 logements bientôt libérés en Gironde : un choc pour le marché ?

66 000 logements à court et moyen terme, un chiffre qui pourrait paraître intéressant pour le marché de l’immobilier. Aujourd’hui ce sont 5 000 logements remis sur le marché chaque année dans le cas de la Gironde, contre les 10 000 à 12 000 logements construits annuellement et 100 000 nouveaux arrivants chaque année dans la région. C’est une libération conséquente grâce au vieillissement, mais qui ne suffira pas à combler la demande.

À chaque statut, une trajectoire différente attend ces logements libérés. Dans le parc de logement social, tout dépend de la stratégie du bailleur, de l’adaptation du logement et de la demande locale. Mais pour le parc locatif privé, ce sont des biens qui sont majoritairement remis en location. Pour les propriétés privées, la trajectoire est plus complexe, elle dépend de la succession, de l’état du bien, du marché local, de la pression foncière et du type de territoire.

Il y a également des futurs très différenciés selon les territoires pour ces logements. En Gironde, on remarque dans les zones de marché peu tendu, un risque de vacance accrue, une dégradation du parc et la captation de ces logements par des marchands de sommeil. Pour les territoires des littoraux et des zones touristiques, les logements libérés sont souvent transformés en résidence secondaire, ou bien en Airbnb provoquant finalement l‘éviction des actifs locaux. Dans les centres-bourgs ruraux, cette libération est une opportunité de revitalisation intéressante. Mais celle-ci doit être traitée avec prudence, en effet, les risques de précarité énergétique sont plus nombreux avec une majorité de logements anciens. Pour les tissus urbains centraux et péri-centraux, la probabilité de mutations est élevée. Dans ces tissus denses, la division et la démolition restructurent le tissu urbain. L’anticipation par l’urbanisme devient donc une nécessité dans ces tissus

Les rapports de l’A’urba et le l’IPR soulignent une amplification du phénomène dû à la génération de baby-boomers, massivement propriétaire. Les observations actuelles sont donc un début, le réel pic de libération des logements interviendra dans les prochaines décennies. Pour cela, il devient nécessaire de mesurer le phénomène et de comprendre ses risques comme ses opportunités.

Vacance dans les centres-bourgs anciens © Photo de Simeon Stoilov, Pexels

Opportunité ou risque systémique ?

Cette libération des logements représente des risques pour les communes : explosion de la vacance, précarité énergétique, spéculation en zone tendue et artificialisation accrue lorsque le parc ancien n’est pas réinvesti. Mais c’est aussi une porte ouverte vers une opportunité de rajeunissement de certaines communes. Le recyclage foncier n’est pas non plus à négliger avec le ZAN. Cette recomposition urbaine pourrait s’avérer bénéfique pour certaines communes qui s’en servent déjà comme levier de réhabilitation énergétique.

Plusieurs stratégies sont donc à consolider ou à envisager pour arriver au mieux à tirer profit de ce phénomène. La première piste pourrait être l’anticipation de la mutation des grands pavillons périurbains, 84 % des personnes de plus de 80 ans vivent en maison individuelle, souvent grande, et qui s’apparente à des maisons pavillonnaires. La mutation de ce tissu semble alors être un nouveau défi pour les urbanistes, une mutation qui doit penser également une certaine sobriété foncière au regard de la multiplication de la division parcellaire qui engendre une artificialisation des sols. La seconde piste pourrait ainsi être la suivante : adapter les PLU à la division douce. La troisième piste pourrait être de mettre à profit le renouveau de population afin d’encourager la réhabilitation énergétique des logements les plus précaire. Enfin, la quatrième piste pourrait se tourner vers les formes d’habitats afin de proposer un modèle adapté, intermédiaire et intergénérationnel. Le constat de 64 % de ménages âgés vivant seul, pourrait soutenir ce besoin de nouvelles formes d’habitats.

Finalement, le vieillissement ne libère pas simplement des logements, mais il reconfigure les territoires, la question est de savoir combien de logements seront libérés certes, mais aussi où ? Dans quel état ? Pour qui ? Et avec quels effets sociaux et territoriaux ? Le travail de l’A’urba et de l’IPR, commence à dessiner certaines trajectoires et pistes de réflexion pour les territoires. Bien sûr, celui-ci n’est que l’échelon d’un maillage plus vaste dans les répercussions du vieillissement de la population : difficulté d’accès aux transports, dépendance à la voiture en périurbain et isolement croissant.

Pour en apprendre davantage sur les questions de mobilité senior n’hésitez pas à consulter cet article de Demain la ville :

https://www.demainlaville.com/bien-vieillir-en-ville-les-defis-de-la-mobilite-senior/