Au cœur des préoccupations actuelles, la non artificialisation de terres naturelles est plus que jamais sur le devant de la scène urbaine. Lancé par le plan Biodiversité en 2018 et appuyé par la Convention citoyenne pour le Climat en 2020, l’objectif Zéro Artificialisation Nette devrait être atteint d’ici  2050. Après 4 ans de discours, qu’en est-il aujourd’hui ? Alors que les besoins en logements s’accroissent, l’objectif est-il vraiment atteignable, ou même souhaitable ? Comment sensibiliser élus, professionnels de la fabrique urbaine et habitants à la cause, et dépasser les injonctions contradictoires ?Rencontre avec David Miet, cofondateur de Villes Vivantes, une agence d’urbanisme qui a misé sur l’intelligence architecturale et collective, et qui travaille depuis une dizaine d’années sur ces questions d’artificialisation, de densité et d’habitat.

En pleine période de crise du logement, d’augmentation des prix de l’immobilier dans de nombreux secteurs tendus, d’urbanisation forte et rapide de certaines villes, comment appréhender la future mise en œuvre de l’objectif ZAN ? Est-t-il possible de combiner, au sein d’une même démarche, des solutions pour lutter contre le dérèglement climatique, la crise sociale et les inégalités territoriales ?

“Aujourd’hui, nous sommes dans une situation de crise, climatique, économique et sociale, qui engendre un véritable devoir d’agir. De nombreux territoires, et par conséquent, de nombreuses personnes, souffrent du manque de fonciers constructibles et de logements. Il s’agit de pénuries, généralisées, et touchant malheureusement des publics très divers, des étudiants aux personnes âgées en passant par de jeunes actifs. En même temps, ces dernières décennies ont été rythmées par le phénomène d’étalement urbain, consommant de vastes terrains non bâtis et impactant le climat, la qualité des sols ou encore de l’air. La démarche ZAN arrive donc à un moment particulier, incarnant à la fois une nécessité et une forme de gravité.

En réalité, différents scénarios peuvent être envisagés. Elle peut empirer la situation actuelle, renforcer la crise du logement que beaucoup de communes connaissent de nos jours, notamment dans les grandes métropoles, mais aussi dans les villes moyennes, rurales et balnéaires qui ont connu un nouveau souffle et regain d’intérêt après la période covid-19. Ou bien, elle peut permettre de (re)créer une abondance de fonciers disponibles, par la densification de tissus d’ores et déjà bâtis, et, de fait, non plus en extension urbaine mais bien en renouvellement urbain.

D’ailleurs, historiquement, l’abondance de fonciers constructibles en renouvellement urbain représente plutôt le cas général, et la pénurie des possibilités de construire dans les tissus bâtis, l’exception. Par nature, la ville évolue sur elle-même. Elle se densifie et se renouvelle sur un foncier déjà bâti, et ce, depuis la naissance des premiers villages au sein desquels les maisons s’ajoutaient, progressivement, les unes aux autres. Ce n’est qu’à partir du 20^e siècle, en plein essor économique, le développement de l’automobile et d’infrastructures de transport, entre autres, que l’étalement urbain est venu transformer nos paysages et modifier leur croissance organique.”

Comment revenir à ce modèle de croissance organique de nos villes ?

“La consommation des tissus non bâtis, autrement dit, l’étalement urbain, est autant l’une des causes que l’une des conséquences de la manière dont nous planifions, et bien souvent figeons, l’évolution des tissus bâtis existants. Il est possible de recréer des modèles de croissance organique, en partant des tissus déjà bâtis, par l’adaptation de nos règlements d’urbanisme aux contraintes et aspirations de nos jours.

Les Plans Locaux d’Urbanisme représentent pour cela un levier d’actions considérable. Ce sont des documents stratégiques, des outils mis à disposition des collectivités pour maîtriser leur foncier, qui permettent de créer et de calibrer des droits à bâtir en renouvellement urbain. Cela requiert un travail conséquent, un vrai savoir-faire qui doit conjointement répondre à des critères qualitatifs (d’insertion urbaine, de formes cohérentes avec l’existant) et quantitatifs (une production trop faible pouvant entraver le dynamisme d’un territoire comme une production trop intense pouvant être brutale et le desservir). Un art subtil pour lequel l‘écriture de règles contraignantes, qui autorisent à construire de manière raisonnable et raisonnée, est particulièrement déterminante sur les secteurs tendus.

Opération BIMBY à Périgueux © Villes Vivantes

Cette brutalité que peut engendrer la production (trop) intense de nouvelles constructions, à quoi est-elle dûe ? Et comment les professionnels de la fabrique urbaine, en lien étroit avec les pouvoirs publics, peuvent-ils la nuancer ?

“La construction amène nécessairement de la densification, et son acceptabilité sociale n’est pas innée. Certaines formes de densification sont plus ou moins souhaitables, plus ou moins acceptées. En renouvellement urbain, densifier l’existant peut entraîner de fortes contestations, notamment habitantes. Des fondations mitoyennes, des ombres portées, des vues obstruées, davantage de béton, de voitures ou même de voisins : tout ceci n’est pas toujours très bien accueilli ! Cela fait d’ailleurs partie des raisons pour lesquelles certaines collectivités, surtout celles qui souffrent déjà de pénuries de fonciers constructibles et de logements, appréhendent la mise en œuvre de l’objectif ZAN.

Pour autant, il est nécessaire, voire urgent, de trouver collectivement des solutions pour répondre à la crise du logement et aux défis qu’engendre le dérèglement climatique. Et la densification douce se trouve être une solution viable qui représente le cœur de nos actions chez Villes Vivantes. Convaincue par l’intérêt et l’impact du déploiement, à grande échelle, d’un modèle de renouvellement urbain “villageois”, notre équipe s’engage quotidiennement dans la conduite d’opérations BIMBY (Beauty In My Back Yard). Il s’agit de susciter, de faire émerger et d’accompagner des projets individuels, sur-mesure, en filière courte et en autopromotion, pour lesquels l’habitant est son propre maître d’ouvrage. Associés à des règlements d’urbanisme appropriés, ces projets, lorsqu’ils sont bien conçus, fiables et aboutis, c’est-à-dire correctement accompagnés, participent à la renaissance d’un modèle de croissance organique de nos villes. 

Opérations BIMBY à Périgueux © Villes Vivantes

Enfin, pour nuancer cette brutalité ressentie que peut provoquer la densification d’un territoire, il semble important de changer le regard que nous portons sur elle. La densité permet aussi plus d’intensité, de proximité, d’accessibilité. Elle donne lieu à la construction de nouveaux logements comme de nouveaux équipements sportifs, culturels, commerciaux, de nouveaux espaces publics, cheminements ou pistes cyclables, et peut, à terme, avoir un effet significatif sur les prix de l’immobilier grâce à une offre généreuse.”

L’union nationale des aménageurs alertait pourtant sur la flambée des prix et le blocage de l’immobilier comme vraisemblables conséquences du ZAN. La densification douce et la construction de nouvelles maisons individuelles sont-elles des solutions réellement abordables ?

“Les projets de maisons individuelles, créés à partir des tissus bâtis existants, en autopromotion accompagnée, représentent effectivement des opportunités pour créer de l’habitat abordable. Cela s’explique, dans un premier temps, par le fait que l’autopromotion – c’est-à-dire le fait que l’habitant soit le maître d’ouvrage de son habitat – soit une filière courte et peu coûteuse. Contrairement aux programmes collectifs, qui ne développent de l’habitat abordable que de manière ponctuelle et anecdotique, entre la grande majorité de logements sociaux et ceux produits en accession libre, la maison de ville est un modèle pleinement adapté à la maîtrise d’ouvrage habitante. Nous disposons en France d’une réelle abondance de petites parcelles au cœur desquelles des projets de densification douce pourraient être déclenchés. Or l’augmentation des prix immobiliers s’explique en partie par la pénurie de logements dans certains territoires, un stock trop faible par rapport aux besoins entraînant un phénomène de rareté, de spéculation, et finalement de hausse des prix. Réduire l’écart entre l’offre et la demande par la construction de nouvelles maisons dans les jardins, sans étalement urbain, peut ainsi participer à réduire les prix du logement.

Il s’agit donc d’un modèle de production de logements financièrement accessibles, efficace pour la lutte contre l’étalement urbain, mais aussi désirable. S’ils avaient le choix, 80% des français préfèreraient vivre dans une maison. Les raisons sont diverses : un logement de plain pied avec une terrasse et une véranda pour les personnes âgées, un vaste espace extérieur pour que les enfants puissent sortir jouer pour les familles, un lien avec le grand paysage et des espaces de nature, de respiration pour d’autres… En réalité, il y a aujourd’hui un déficit de maisons par rapport à la demande et ce à quoi aspire une grande partie de la population.

De façon assez contre-intuitive, la mise en œuvre de l’objectif ZAN pourrait tout à fait participer à inverser la balance et répondre à ces idéaux de vie. Nous devrions être vigilants quant à l’interprétation qui peut être faite de la notion de sobriété appliquée au foncier et même, actuellement, à la construction de logements neufs. S’il est impératif de mener des politiques de sobriété énergétique, de réduction des consommations d’espaces et des pollutions, réduire les disponibilités du foncier constructible et du logement peut se révéler contre-productif dans les territoires où l’offre manque. La réponse aux besoins en logement doit devenir une priorité absolue car un logement n’est ni une nuisance, ni une pollution. C’est un droit, un service que nos territoires doivent rendre à leurs habitants et qui répond à un besoin fondamental.”