Une coalition contre le gaspillage immobilier

Près de 15 millions de personnes sont aujourd’hui directement touchées par la crise du logement, dont 300 000 sont sans domicile fixe. Pourtant, nos territoires disposent de nombreux espaces disponibles qui pourraient permettre de répondre, en partie, aux enjeux de mal logement.

Comment les acteurs associatifs, institutionnels et professionnels se saisissent du problème pour tenter d’identifier et de réinvestir les fonciers délaissés ? Le gaspillage immobilier est-il une fatalité pour les villes ?

La dernière Enquête nationale Logement révélait en 2016 des chiffres alarmants : plus de 3,8 millions de personnes souffrent de mal-logement ou d’absence de logement personnel. Alors que depuis maintenant quelques mois, la France connaît une crise du logement inédite, les difficultés à se loger sur le territoire se font ressentir encore davantage. A l’heure actuelle, ce serait près de 15 millions de personnes qui seraient directement touchées  par cette dernière, soit un français sur quatre. Un constat préoccupant alors que l’accès à l’habitat doit rester un droit prioritaire, trop souvent oublié par les politiques nationales.

La vacance immobilière, un fléau inévitable ?

Derrière cette réalité sociale difficile, d’autres constats s’établissent. D’un côté, la crise du logement engendre un ralentissement important de la construction de logements neufs, notamment sociaux. Chaque année, c’est donc un nombre insuffisant d’appartements qui entrent sur le marché immobilier. D’un autre côté, le nombre de logements vacants a fortement augmenté ces dernières années. En 2021, l’Insee estime à 3,1 millions de logements vacants en France, soit environ 8,3% du parc immobilier. Des chiffres qui ont fortement augmenté depuis 2006, notamment dans les espaces ruraux et les communes de moins de 100 000 habitants. Nous nous retrouvons donc d’un côté avec des espaces vides et d’un autre côté une problématique sociale croissante du mal logement.

Derrière cette vacance immobilière se cachent également d’autres problématiques :

• Tout d’abord, la vacance engendre largement une perte de vitalité locale. Cette réalité devient d’autant plus fatale dans les petites villes rurales où ce sont bien souvent des centres-villes qui se retrouvent complètement vides, que ce soit en termes de commerces ou de logements.
• La vacance coûte également cher : au-delà du manque à gagner pour les propriétaires, la vacance immobilière, notamment pour les sites industriels, et publics, engendrent des frais importants en maintenance minimal, mise aux normes ou encore gardiennage.
• Enfin, la vacance immobilière ne répond pas aux enjeux environnementaux actuels. Alors que des millions de m² déjà construits sont inutilisés chaque année, ce sont des millions de nouveaux m² qui sortent de terre. Dans une logique de non-artificialisation des sols du territoire, le constat pose question. La réactivation des espaces vacants pousse également à l’économie de matériaux et donc d’émission de carbone, diminuant ainsi à la fois le nombre de constructions neuves, mais aussi la longévité de vie d’un bâtiment.

Mais alors pourquoi la vacance immobilière est-elle autant présente sur nos territoires alors que tout nous pousse à penser que sa réduction pourrait être la réponse à de nombreuses problématiques actuelles ? Les barrières à la réactivation des lieux sont plus nombreuses qu’on y croit.

Identifier les lieux vacants

Alors qu’on estime à 3,1 millions le nombre de logements vacants en France, l’identification de ces derniers se révèle plus compliquée qu’il n’y paraît. La constitution d’une base de données est complexe : les données existantes (fiscales, cadastrales, EDF, etc.) sont basées sur des indicateurs indirects qui sont souvent trompeurs et ne permettent pas toujours d’identifier si un bien est occupé ou non, et si la vacance identifiée est temporaire (en vue de travaux par exemple), structurelle (en conflit juridique par exemple) ou alors volontaire.

En 2020, afin de constituer une première base de données collective, le Ministère de la Transition Écologique de la Cohésion des Territoires lance le plan national de lutte contre les logements vacants. Accompagnée de l’association des collectivités “ Agir contre le logement vacant”, l’objectif est d’aboutir à la création d’un outil “Zero Logement Vacant”. Cette plateforme permet de partager la base de données LOVAC créée par le Cerema à l’ensemble des acteurs du territoire et surtout de faciliter la prise de contact avec les propriétaires pour initier des premiers échanges sur la remise sur le marché de leur bien.

D’autres outils existent également pour faciliter l’identification des espaces vacants. C’est le cas de la carto friches, un outil collaboratif qui permet de recenser les friches industrielles sur l’ensemble du territoire français.

Peu à peu les banques de données se constituent donc, et facilitent la connaissance locale sur les espaces à rivaliser. Mais s’ils sont identifiés, cela ne veut pas forcément dire qu’il est facile de les transformer.

Rendre possible la transformation

Car bien souvent le maintien de la vacance immobilière est induit par des facteurs limitants. Le premier est celui du changement de comportement des propriétaires pour les inciter à réinvestir l’occupation de leur logement, malgré les frais engendrés. Pour cela, l’État a créé la taxe sur les logements vacants (TLV). Cette taxe s’applique sur des logements vacants au sein de zones de plus de 50 000 habitants soumis à une tension immobilière, et s’élève à 17 % pour la première année de vacance, puis 34 % pour les années suivantes. Avec ce dispositif, l’Etat espère pousser les propriétaires à se mobiliser pour remettre en activité leur bien.

Mais d’autres fois, ce sont aussi les idées de reconversion qu’il s’agit de pousser, notamment pour des sites aux caractéristiques contraintes (espaces industriels, parking ou bureaux vides) où il est plus difficile d’imaginer leur mutation. C’est dans ce but que plusieurs AMI (appel à manifestation d’intérêt), ces dernières années, ont ciblé la reconversion d’espaces en friches ou sous-utilisés. Ces AMI, grâce à des partenariats innovants public-privé, permettent de constituer des équipes pluridisciplinaires qui ont du temps pour réfléchir concrètement à la mutation d’espaces vacants. Cela prouve également que le sujet de la vacance reste au cœur des préoccupations nationales et locales, qui souhaitent investir cette problématique à travers ces concours innovants.

Au-delà de trouver des idées, il faut également que le cadre réglementaire puisse permettre de mettre en œuvre la transformation des espaces. Les premières expériences d’occupation temporaire de lieux vacants, comme La coopérative Plateau Urbain, pionnière dans la transformation des lieux vacants en espaces temporaires à destination de structures culturelles, sociales ou entrepreneuriales, se sont très vite confrontées aux limites réglementaires. Car le cadre de loi était, au début de l’occupation temporaire, très flou sur les limites d’interventions et des droits. Les nombreuses expériences d’occupation temporaires qui ont eu lieu jusque  là, dont l’une des plus connues reste Les Grands Voisins à Paris, ont peu à peu construit des cadres légales et démocratisé ces pratiques.

                                                                     ©Fred Romero sur Flickr

Financer le ré-emploi immobilier

Afin de rendre possible le ré-emploi d’espaces vacants,  le levier financier reste un aspect qui est souvent difficile à activer. Les coûts sont nombreux, et peu faciles à maîtriser : achat des biens, travaux de rénovation, équilibre financier dans la reprise d’activité… Autant de facteurs qui peuvent décourager certaines initiatives.

Depuis quelques années, la Caisse des dépôts joue un rôle prépondérant dans le financement de la lutte contre la vacance immobilière. L’ensemble de ses filiales participe à l’activation de solutions directes : rachat d’immeubles vacants pour transformation par CDC Habitat ; ou indirectes : financement d’initiatives locales par la banque des territoires au sein du programme Actions cœur de ville.
C’est le cas de la coopérative Villages Vivants, qui investit l’épargne de citoyens et collectivités pour transformer des locaux vacants en milieu rural dans le but d’accueillir des projets économiques ou culturels et de participer activement à la revitalisation des cœurs de bourg.s

Repenser le problème de la vacance manière systémique

Même si aujourd’hui un nombre important d’acteurs s’investissent dans différentes actions afin de réduire le taux d’inoccupation et ainsi participer à lutter contre le gaspillage de foncier, la question de la vacance immobilière est encore un vaste chantier à investir collectivement. Avec la volonté d’innover collectivement à partir de leurs différents savoirs-faires et compétences, un collectif “Stop gaspi immo” réunissant 13 structures (associations, coopératives, bailleurs) s’est ainsi formé pour tenter de trouver ensemble des solutions et transformer les lieux vides en lieux de vie. Une première dans l’approche de la lutte contre la vacance immobilière, qui permet à la fois d’ouvrir les horizons de discussions entre des structures qui n’agissent pas dans les mêmes cadres, envers les mêmes publics et dans les mêmes temporalités, et de potentiellement proposer des solutions à plus forts impacts.

Et si on commençait par le plus simple ?

Dans une logique de lutte contre le gaspillage immobilier, il est souvent oublié la question de la vacance temporaire, pourtant plus simple à aborder. Bons nombres d’espaces sont définis comme non vacants puisqu’ils accueillent une activité au quotidien mais sont pourtant utilisés seulement sur des créneaux précis (écoles, bureaux etc…). Réfléchir à l’intensification des usages sur ces espaces, c’est-à-dire proposer de nouveaux usages lorsque les m² ne sont pas utilisés par l’usage premier, est également une piste de solution à envisager. Que ce soit lors de la conception ou bien lors de la requalification d’espace, la lutte contre le gaspillage immobilier doit être prise en compte par l’ensemble des acteurs en anticipant la capacité de mutation des espaces envisagés et leur multiple appropriation.