Pour lutter contre le mal-logement, des critères de qualité à la baisse ?

8 Sep 2023 | Lecture 4 min

Alors que de nombreux professionnels de la fabrique urbaine visent à une meilleure qualité de logement, via la création de chartes, le recours à des architectes innovants et l’intégration de nouveaux critères, d’autres plaident pour un allègement de ces derniers, afin de laisser un maximum de logements sur le marché. La qualité d’habiter, ennemie de l’accès au logement ?

Vers des surfaces augmentées

Bien que, par de nombreux aspects, le “monde d’après” promis il y a trois ans lors de la pandémie mondiale semble être resté au stade l’incantation, il serait malhonnête de dire que rien n’a évolué. C’est notamment le cas dans le domaine du logement pour lequel le confinement de 2020 a provoqué un véritable électrochoc : au-delà du crucial nombre de logements à produire chaque année, c’est la qualité de l’habiter qui a pris une nouvelle dimension centrale.

Les sorties coup sur coup en 2021 de l’étude “Nos logements, des lieux à ménager”, de la publication annuelle de Qualitel et du rapport Girometti-Leclercq ont objectivé la baisse de qualité des logements ces dernières années : moins spacieux, moins lumineux, moins aéré et moins haut de plafond. Ces différents rapports ont ainsi permis d’accélérer les changements de pratiques qui étaient déjà à l’œuvre chez certains architectes, promoteurs et aménageurs, particulièrement ceux ayant co-construit et signé des chartes allant dans ce sens.

Le gouvernement s’est ainsi nourri de ces travaux pour proposer une actualisation du dispositif loi Pinel, qui octroie des avantages fiscaux aux investisseurs locatifs qui respectent certains critères. En plus d’un certain niveau de performance énergétique, le niveau Pinel+ reprend à son compte des propositions du rapport Girometti-Leclercq : un niveau minimal de surface habitable (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, etc.), l’existence d’espaces extérieurs privatifs et une bi-orientation pour les logements T3 et supérieurs.

Plus ambitieux encore, l’Institut Des Hautes Études pour L’Action dans le Logement (IDHEAL) a construit différents outils de mesures pour évaluer la qualité d’un logement : la surface d’usage, c’est-à-dire la surface habitable à laquelle on soustrait les espaces dédiés à la seule circulation, le périmètre meublable, ou encore le linéaire de surface vitrée. Autant de façons d’aborder le logement par les usages. Un type d’approche qui est également au cœur des initiatives en faveur de logements modulables, que ce soit dans le travail des architectes Sophie Delhay ou Pascal Gontier, ou bien encore d’entreprises comme Habx.

Le plafond va nous tomber sur la tête

 Alors que ces différents architectes, promoteurs, habitants et spécialistes de tout bord appellent de leurs vœux à l’instauration de ces nouveaux critères, d’autres empruntent le chemin diamétralement opposé en proposant une qualité à la baisse. C’est ce que nous apprenait notamment un article de AEF Info, largement partagé et décrié, notamment par la voix de Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre.

Selon ce média, un projet de décret aurait spécifiquement visé à réduire la hauteur minimale sous plafond d’un logement proposé à la location de 2,20 à 1,80 mètre. Manuel Domergue a alors supposé qu’il s’agissait d’une mesure visant à préserver “l’habitabilité de certaines chambres de bonne à Paris ainsi que des habitations spécifiques dans les corons” mais qui risquerait de rendre des caves ou encore des entresols habitables.

Bien que le conseil d’État et le Ministère ait rapidement rétropédalé et supprimé cette mention de hauteur, une phrase largement commentée a été conservé dans le texte, indiquant que « l’exiguïté s’apprécie in abstracto à l’aune de la possibilité pour l’occupant d’effecteur sans risque une pandiculation complète« , c’est-à-dire de pouvoir bâiller les bras écartés sans se cogner. Un critère a minima qui a pu choquer, quelques semaines après la publication d’une annonce immobilière présentant un appartement à la “surface ressentie” de 16m², à mettre au regard d’une surface au sol de 23m² et d’une surface loi Carrez de 11m². L’agence immobilière s’est expliquée en invoquant le concept de “pondération” largement utilisé par les agents immobiliers pour prendre en compte les surfaces annexes — hors loi Carrez. Au-delà des nombreuses indignations, blagues et mèmes qu’ils ont provoqués, ces deux informations parues en février dernier témoignent d’un débat brûlant : faut-il être moins exigeant vis-à-vis de la qualité des logements pour permettre à chacun d’avoir un toit sur la tête ?

Le logement (indécent) d’abord ? 

Le sujet d’un allégement des critères prend de l’importance alors que certains appartements en Métropole sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023 dans le cadre de la Loi Climat & Résilience. Depuis le début de l’année, il est ainsi interdit de louer un logement de classe G+ (mis à part une partie des logements au chauffage électrique), ce qui doit inciter les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires. Sur les 710 000 “passoires énergétiques” concernées, 140 000 logements loués dans le privé sont concernés (1,8% du parc) et 51 000 logements sociaux (1%). Cette mesure s’étendra à la classe G en 2025, F en 2028 et à la classe E en 2034, avec un calendrier décalé pour les logements ultra-marins.

La performance énergétique s’ajoute ainsi aux quatre critères qui définissent un logement décent : une surface minimale (9m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond et volume habitable d’au moins 20 m³), l’absence de risque pour la sécurité ainsi que la santé du locataire, celle d’animaux nuisibles et de parasite, et un niveau minimal d’équipements (eau, évacuations, chauffage, cuisine, WC).  Certaines fédérations professionnelles comme la FNAIM ou l’UNPI, bien que volontaires et décidées à améliorer la performance énergétique du parc français, s’inquiètent d’un calendrier qui paraît difficilement atteignable alors que les délais sont déjà très longs et que la plupart des propriétaires se perdent dans les dispositifs d’aides tels que MaPrimeRénov’.

Au moment où de nombreux Français “décident” de se loger dans une caravane pour faire face à la crise actuelle, nous dirigeons-nous vers une augmentation des logements indécents ? La question se pose d’autant plus alors que la loi Kasbarian dite “anti-squatteur” en cours de discussion au Parlement devrait pérenniser une expérimentation introduite en 2009 par la loi MOLLE.  Le principe consiste à proposer une solution alternative à l’hébergement d’urgence en permettant à des organismes agréés de louer des locaux jusqu’alors vacants pour une redevance très faible.

L’objectif est alors double : empêcher ces locaux d’être occupés illégalement dans l’attente de travaux ou d’une démolition tout en permettant à des personnes très précaires d’être hébergées. Seulement, comme le révèle une enquête de Radio France, les logements proposés sont souvent insalubres et des clauses abusives sont imposées aux locataires. Reconduit en 2013 par la loi ALUR et en 2018 par loi ELAN, ce dispositif n’a jusqu’à présent jamais été évalué par l’État. Faut-il fermer les yeux et considérer qu’un toit, même indécent, est toujours mieux que la rue ?

Une abondance à révéler

 L’été dernier, le président Macron annonçait une nouvelle ère pour le pays, marquée par  “la fin de l’abondance”. Cette formule choc n’a pas manqué de faire réagir, notamment la sociologue Dominique Méda qui a plutôt appelé à mettre en avant une “nouvelle abondance. Une expression également utilisée par David Miet, cofondateur de Villes Vivantes, chantre de la “densification douce”. Plutôt que de bâtir du neuf, opération de plus en plus difficile au vu de l’objectif ZAN, il propose de changer les règles du jeu pour offrir de nouvelles possibilités de bâtir afin de faire baisser les prix du foncier.

Un autre vivier d’abondance est à trouver dans les logements dévolus à la location touristique, renforcés par la concentration de la propriété des logements entre quelques mains. Comme l’exposait une enquête de France Info, 56% des loueurs Airbnb dans le très touristique 8e arrondissement de Paris proposent plusieurs annonces sur leur site, alors que la moyenne en ville est de 30%. Cette sortie d’un grand nombre de logements du parc locatif classique a des conséquences désastreuses pour les habitants, dans les grandes métropoles comme Paris, mais aussi sur la côte basque où les prix ont explosé et les pratiques frauduleuses se sont multipliées.

La Grande plage de Biarritz ©Thierry Llansades via Flickr

Face à celles-ci, le jeune collectif Alda organise des actions non-violentes, des manifestations qui réunissent de la droite à l’extrême-gauche (étaient présents ce 1er avril Jean-René Etchegaray, maire UDI de Bayonne comme Philippe Poutou, porte-parole du NPA) et fait des propositions pour améliorer l’accès au logement. Parmi celles-ci, la fixation d’un pourcentage maximum de résidences secondaires, leur intégration dans le calcul de la loi SRU ou encore la mise en place de compensation, comme récemment voté par l’ensemble de l’échiquier politique de la Communauté d’agglomération Pays Basque. Cette mesure impose à tout propriétaire achetant une résidence principale pour la transformer en secondaire l’obligation de produire, à partir de locaux originellement non destinés à l’habitation, un logement de surface équivalent et dans la même commune.

Les énergies sont donc fortement disponibles, dans tous les secteurs de la société et tous les corps de métiers. La solution se trouve alors dans le travail commun à ces différentes strates et échelles, comme le proposent les 100 projets lauréats d’un Appel à Manifestation d’Intérêt lancé par les Ministères de la Culture et du Logement. Actuellement en phase d’incubation pour 20 d’entre eux, ces réponses opérationnelles aux enjeux révélés par le rapport Girometti-Leclercq pourraient constituer une voie pour lutter conjointement contre le mal-logement et le non-logement.

LDV Studio Urbain
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