Droit à la ville versus propriété privée : un modèle à réinventer ?

28 Fév 2019

La croissance démographique questionne le droit à la ville dans sa globalité. Parmi les processus d’exclusion qui menacent les villes d’aujourd’hui, celui du logement est l’un des plus flagrants.

Augmentation du nombre de Sans Domicile Fixe et accélération des migrations internationales, multiplication des revenus précaires et instabilité de l’emploi, spéculation immobilière et foncière, les villes font face à de nouveaux enjeux qui interrogent le droit au logement en milieu urbain.

Le droit à la propriété privée, bien sauvegardé jusqu’à nos jours présente aujourd’hui quelques limites. Face à ce constat, quels sont les dysfonctionnements de la propriété privé et quel est l’intérêt de ces nouveaux mécanismes comme le foncier solidaire pour des villes plus inclusives ? Et quelles sont les autres initiatives positives qui fleurissent dans le monde et qui proposent de nouveaux modèles ?

Les terrains privés sont souvent signalisés

Les terrains privés sont souvent signalisés ©aitoff via pixabay

La propriété privée est-elle un droit commun ou individuel ?

La propriété privée : un statut juridique complexe

La propriété privée est aujourd’hui reconnue socialement car elle est issue d’une conscience partagée de ce qui appartient à qui. Plus encore, elle est même socialement défendue par une instance juridique organisée, représentant le pouvoir, pour protéger le “chez soi”. En ce qui concerne la dimension marchande de la propriété, celle-ci existe depuis la naissance de la monnaie et se révèle aujourd’hui être un fondamental de l’époque moderne. Elle est même la condition de l’échange marchand puisqu’il n’est possible d’échanger qu’avec des biens qui nous appartiennent.

Dans le domaine juridique, notre système différencie trois types de propriété. La première est l’usus qui représente le droit d’usage du bien, la deuxième est le fructus faisant référence au droit de jouir pleinement de son bien et d’en récolter les fruits, comme le fait de percevoir un loyer, et la troisième est l’abusus donnant le droit de disposer du bien. Dans ce cas, le propriétaire peut réaliser tous les actes juridiques et matériels liés à son bien. Parmi ces actes, matériellement, il peut le détruire ou le dégrader, juridiquement, il peut céder ses droits d’usage à un tiers ou encore aliéner son bien, c’est à dire, le donner ou le vendre. C’est cette définition de la propriété qui importe dans le domaine juridique actuel.

Cette notion nous permet de faire la différence entre d’une part, la propriété des murs, par exemple du logement, et d’autre part, la propriété du foncier, c’est à dire du terrain où se trouve le logement. Essence de la propriété dans le droit, cette dernière donne le pouvoir au propriétaire de se défaire de son bien et aussi le droit de jouir durablement de l’endroit qu’il détient. Ainsi, lorsqu’il s’agit du foncier, aliéner librement ses biens pose une limite et peut révéler des abus, car cela donne le droit à une personne de posséder autant de terrains qu’il le souhaite. Or, cela peut mener à la spéculation immobilière, un phénomène qui exclut certaines populations.

De la propriété à la propriété privée

Dans la plupart des sociétés, le droit d’aliéner librement le foncier a été limité autant que possible. Ainsi, dans certains systèmes, la propriété était considérée comme du vol, c’est à dire comme l’appropriation de la nature par la violence ou par la force. Par exemple, dans le cercle de Gao où vivent les Touaregs et d’autres peuples nomades, l’organisation de l’usage des terres était convenu entre tribus, et il n’y avait pas de reconnaissance d’appropriation des terres qu’elle soit d’accès, d’exploitation ou de propriété, jusqu’à ce que les colons arrivent à la fin du 19e siècle. Ces derniers leur interdirent alors d’accéder à la vallée du fleuve, et s’y installèrent, ce qui modifiera profondément les pratiques foncières locales.

Campement temporaire des Touaregs

Campement temporaire des Touaregs ©wbwolfgang via Pixabay

Dans de nombreuses cultures, la propriété était une propriété collective et non individuelle, ce qui permettait à toutes les communautés et à tous les membres de la communauté de bénéficier d’un bout de terrain en tant que droit d’usus et fructus, et de s’assurer ainsi un abri et un moyen de subsistance. Pour ces communautés, le propriétaire n’a pas le droit d’abusus, soit de laisser son terrain sans usages ou de le vendre, car le foncier appartient à tous. Dans ce cas, c’est un processus collectif d’appropriation qui n’est pas décidé par un seul individu mais bien par la communauté.

Aujourd’hui, nous sommes passés d’une appropriation collective de la nature à une conception plus individualiste : la propriété au sens libéral. Dans la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, la propriété est d’ailleurs perçue comme un droit inviolable et sacré. Ainsi, lorsque les Touaregs ont refusé, par incompréhension, les titres de propriété qu’on leur proposait en 1950, ils ont perdu tous les droits de propriété sur les terres. Cet exemple interroge sur la nécessité de défendre la propriété privée lorsqu’elle concerne une acquisition unique “raisonnable”.

De même, si la propriété collective présente une organisation politique poussée à l’échelle locale, qui sous-tend de s’entendre avec son voisin pour se mettre d’accord sur les règles de distribution des terres, il s’avère que cette organisation se trouve limitée face à la pression foncière. Mais, alors, quelles solutions peuvent répondre à la crise actuelle du logement ? Serait-ce un équilibre idéal entre propriété privée, contrôle public et innovation ?

L’intervention des pouvoirs publics, la solution pour un habitat abordable pour tous ?

La propriété privée est nécessaire à chacun pour s’octroyer un refuge. Mais alors que la pression foncière est de plus en plus forte, comment garantir un foyer à chacun ? Les pouvoirs publics peuvent intervenir pour garantir ce droit au logement. Des collectivités mettent en place des mesures comme l’appropriation de la propriété pour une redistribution plus juste ou en valorisant l’accès à la propriété pour tous.

La propriété publique au service de l’intérêt commun: l’exemple Viennois

Dans certaines communautés, il suffit d’appartenir à la communauté pour bénéficier d’une parcelle de terres et ainsi exercer son droit d’usage et/ou d’exploitation, pour notamment en récolter les fruits. Comme vu plus tôt, dans le système juridique actuel, un individu peut s’approprier le foncier plus qu’il n’en a effectivement besoin. Cette situation rend possible l’indisponibilité des terres pour l’usage et l’exploitation par d’autres individus. Or, cet état de fait peut engendrer une menace pour assurer la garantie d’un foyer pour tous.

Depuis plusieurs années à Vienne, la diminution du secteur privé dans le marché du logement locatif attire la curiosité. La plupart des logements de ce marché appartiennent à la ville ou à des promoteurs d’intérêt public, et 60% des habitants de la ville vivent dans un logement à loyer plafonné. Mis en place pendant l’entre-deux-guerres, ce dispositif freine la hausse des prix sur le marché privé. La politique communale est financée par un prélèvement chez les employeurs et les salariés.

Quelques critiques fusent néanmoins, comme le fait que l’acquéreur du logement social puisse le garder à vie même si ses revenus évoluent, et qu’il puisse également transmettre le bail à ses proches. De plus, la Commission Européenne critique la baisse de la concurrence dans le secteur privé, mais la municipalité assure que ce système est favorable puisqu’il maintient la mixité sociale.

Avec l’augmentation de la population, une autre problématique apparaît, celle de l’augmentation des prix dans le privé qui engendre une pression immobilière, c’est alors difficile de construire à loyer abordable. Cependant, la ville Vienne intervient encore dans le secteur avec récemment l’imposition sur les grandes surfaces constructibles d’une construction de ⅔ de logements subventionnés à un loyer de 5 euros le m² !

Dissocier le foncier du bâti, un atout du bail réel solidaire

Mais avant de parvenir à ce modèle, revenons d’abord en France, où plusieurs villes ont récemment suivi l’exemple des Etats-Unis avec les “Community Land Trust” ou bail réel solidaire comme alternative à la propriété privée du sol. Après Lille et Biarritz, les collectivités de Rennes et de Saint Malo s’associent à des organismes fonciers solidaires (OFS). Saint Malo, qui mène déjà une politique volontariste pour la propriété privée, vient donc de rejoindre le Foncier coopératif malouin pour faciliter l’accès à la propriété pour les ménages à revenus les plus modestes.

La ville s’est rendue compte que la politique d’accès à la propriété qu’elle menait jusqu’à maintenant n’était pas durable. En effet, les ménages ayant pu acquérir un logement à un coût modéré peuvent désormais le revendre au prix du marché, cassant ainsi la dynamique de logement des plus modestes. Avec le nouveau système conçu avec l’OFS, le foncier et les murs sont différenciés. Ainsi, l’organisme cadre le prix de la revente du bien sur le long terme en imposant un prix pour le foncier et en encadrant le prix du logement, si bien que le logement reste accessible même après la revente par un locataire ayant bénéficié une première fois de l’acquisition d’un logement à un prix modéré (cf étape 5 sur le schéma ci-dessous).

Le Bail réel solidaire (BRS)

Le Bail réel solidaire (BRS) ©le salon de l’immobilier de Rennes, 2018

Miser sur la construction à prix abordables pour permettre une réduction des coûts pour les collectivités

L’acquisition du foncier par les collectivités pose néanmoins la question du coût. Elles doivent en effet récupérer du foncier à un certain prix pour ensuite le proposer à un moindre coût aux futurs occupants. Des moyens peuvent être mis en œuvre pour favoriser l’offre de logement à loyers modérés. Pour cela, il est possible de réduire les coûts du logement en lui-même. Des initiatives allant dans ce sens proposent des architectures à un coût abordable, tout en garantissant une certaine qualité de vie, notamment pour les logements sociaux pas toujours réputés pour leur grande qualité. De plus, au-delà du manque de logements, se pose la question de l’offre d’un logement sain et vivable.

Logement étroit bénéficiant de peu de lumière naturelle

Logement étroit bénéficiant de peu de lumière naturelle ©Photo par pacoruiz64 via Pixabay

Ainsi, à Zurich, un immeuble de neuf logements à des prix abordables a été construit par l’agence d’architecture gus wüstemann architects. Mandaté par la Baechi Foundation, le projet Langgrütstrasse 107 doit apporter un soin particulier à la qualité de vie tout en disposant d’un budget serré. Pour cela, elle s’est appuyée sur l’apport en lumière naturelle, une vie privée conséquente, ainsi que la générosité des espaces, pour un résultat qui donne un aspect aérien aux logements. Pour atteindre cette qualité, les architectes ont été créatifs. Ils ont joué sur la morphologie, les matériaux, limité les éléments techniques à leur strict minimum et créé un jeu d’espace entre séparation et ouverture selon les différentes pièces, laissant passer le vide et valorisant les perspectives.

Le logement d’aujourd’hui, des innovations face aux nouveaux enjeux

Avec l’augmentation de la population, des migrations et des sans-abris, le droit à la ville, et plus précisément les enjeux rattachés à la crise du logement, se révèlent être plus que jamais d’actualité. Pour y faire face, des acteurs innovent pour permettre aux plus précaires de se loger. De nouvelles formes d’habiter émergent afin de donner naissance à d’autres mode de vie.

Les logements des tiers lieux solidaires pour une transition vers l’insertion

Parmi les innovations permettant d’identifier du foncier pour loger des personnes dans le besoin, on retrouve l’occupation éphémère des espaces, avec, notamment l’association Yes We Camp. Après le succès des Grands Voisins, elle ouvre, en collaboration avec le Groupe SOS et Plateau Urbain, un nouveau tiers lieux solidaire à Marseille : Coco Velten.

Comme tous les hébergements que l’association propose, ce projet s’installe temporairement dans les locaux de 4 000 m² de l’ancienne Direction des Routes rue Bernard du Bois. C’est l’association qui porte la convention d’occupation temporaire du bâtiment et le projet est cette fois impulsé par l’Etat. Situé dans un quartier défavorisé, l’association veut créer du lien avec les habitants afin de faire renaître un esprit de quartier et un sentiment de solidarité. Dans ce cas, l’échange et le dialogue avec les habitants du quartier sont les clés utilisées pour une organisation spatiale et une cohésion sociale réussie. En effet, comme le montrait le cas des Touaregs, c’est ce qui permettait par le passé de créer des liens pour traiter les problèmes de voisinage.

Le manque de foncier, un enjeu contourné par l’optimisation des espaces

Parallèlement à l’éclosion de ces tiers-lieux solidaires, on trouve aussi un autre mouvement en plein essor en France, à mi-chemin entre le co-working et la colocation : le co-living. Ce nouveau mode de vie a été inventé pour proposer aux travailleurs freelances de vivre ensemble dans des logements spécifiquement aménagés pour le travail. Ainsi, un appartement peut se composer de chambres et de salles de bains privatives, mais aussi de grands espaces communs dédiés au travail.

L’intérêt de ce modèle est de proposer un logement à moindre coût dans des métropoles où les prix ont tendance à monter, mais aussi de partager son lieu de vie avec des individus avec qui ont des points en commun, ici une activité professionnelle similaire. Cette nouvelle façon d’habiter favorise ainsi les liens de solidarité et la création de synergies entre des personnes dont les activités peuvent parfois être complémentaires. Le concept, manifeste également une forte volonté de vivre-ensemble en réponse à l’isolement des jeunes professionnels. Ce co-living initial se décline désormais en diverses versions comme le co-living pour les startuppeurs avec la HackerHouse, ou encore le co-living pour les étudiants avec le concept BeCom’ présenté comme une nouvelle génération de résidences étudiantes qui débarque bientôt en France.

Autre solution pour contourner l’augmentation des prix du foncier, le concept des tiny homes est née outre atlantique à la suite de l’ouragan Katrina et de la crise de 2008. D’environ 20 m², elles peuvent à la fois se déplacer ou rester sédentaire. L’engouement pour ces petits logements s’appuie sur une volonté de vivre un modèle alternatif, mais aussi sur l’envie d’un retour aux sources pour une vie simple, minimaliste et responsable. Ces maisons qui se développent en France, bénéficient pour l’instant de la réglementation relative aux caravanes pour les mobiles et aux mobil-homes pour les transportables et ne peuvent alors pas s’installer n’importe où. De plus, elles présentent d’autres inconvénients qui rendent la vie de famille difficilement compatible, des dépenses plus importantes sur les énergies et une fragilité avec les déplacements.

Exemple de Tiny House

Exemple de Tiny House ©WinnieC via Pixabay

L’utopie et la propriété foncière : quels succès ?

Au-delà de tous ces phénomènes, des expérimentations plus improbables comme la ville expérimentale d’Auroville à 20 km de Pondichéry, dans le sud de l’Inde, questionnent également la propriété privée. Dans cette utopie construite de toute pièce il y a 50 ans, la propriété privée n’existe pas et les biens immobiliers appartiennent à la fondation d’Auroville qui est l’entité organisatrice de la ville. Comme un laboratoire, la cité n’a pas de système politique, elle est en constante expérimentation pour des projets écologiques. La communauté n’a atteint que 2 500 habitants, ce qui interroge sur l’extrapolation d’un tel cas à plus grande échelle.

De même, dans les années 70, se crée la Villa El Salvador, ville autogérée du Pérou née d’un bidonville à l’origine. Des terres de la Tablada de Lurin ont été cédées par le gouvernement aux sans domicile fixe, dans le sud de Lima, avec la volonté de leur en léguer la propriété. Les familles vont alors tout faire pour éviter la spéculation immobilière et s’entraider pour construire des maisons. Villa El Salvador compte aujourd’hui 350 000 habitants et bien que les habitants soient aujourd’hui propriétaires de leur terres, la ville reste composée d’habitats informels et d’infrastructures précaires.

La Villa El Salvador

La Villa El Salvador ©Institute for Housing and Urban Development Studies

Sur la même lignée, mais avec le réchauffement climatique qui menace les villes, les écovillages et les Zone A Défendre (ZADs) seraient en quelque sorte des utopies d’aujourd’hui, visant à atteindre l’autosuffisance via un modèle économique alternatif recentré sur l’écologie. La Zone à Défendre sous forme de squat va plus loin en protestant contre des projets d’aménagement. Cette occupation de l’espace est une forme de contestation, contre la mondialisation libérale qui se fait au détriment des populations ou de l’environnement, et cristallise bien la confrontation entre propriété privée du foncier et bien commun.

On le voit donc, certaines innovations peuvent être des solutions précaires ou temporaires en réponse à des catastrophes ou des contextes économiques incertains, elles peuvent être aussi des moyens de contourner le prix du foncier qui s’élève inlassablement ou encore l’occasion de bâtir de nouveaux modèles favorables plus pérennes. Imaginés sur un socle bien solide, ces derniers doivent néanmoins faire face, avec le temps, à de nouveaux enjeux qui testent la solidité de l’utopie proposée.

Le droit à la ville repose en partie sur le droit à disposer d’un logement, refuge nécessaire à l’expression de la vie de tout un chacun. La propriété privée qui se révèle être particulièrement importante sur le droit foncier dénonce l’appropriation individuelle abusive du foncier qui peut se présenter comme une menace au bien commun et au droit de tout un chacun de se loger, mais peut parfois se réguler par l’intervention de l’Etat comme cela a été le cas à Vienne. Mais avec les nouveaux enjeux démographiques, le foncier vient parfois à manquer et pour y faire face, des innovations tentent de contourner ces limites par la revalorisation des espaces communs ou l’optimisation de terrains temporaires. Ces mesures seront-elles suffisantes, et pour combien de temps ? Avec les inégalités croissantes et la compétition qu’elles engendrent, ne faudrait-il pas repenser globalement l’organisation de l’espace pour faire face aux menaces du 21ème siècle ?

Lumières de la Ville

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