Le dispositif Jeanbrun : une nouvelle tentative pour faire face à la crise du logement
Avec le dispositif Jeanbrun, aussi appelé « Plan Relance Logement », le gouvernement mise sur un nouveau dispositif fiscal pour faire face à la crise du logement. Cette mesure phare du projet de loi de finances 2026 a été promulguée le 19 février dans un contexte où la crise du logement n’a jamais été aussi forte : en 2025, 2,9 millions de personnes sont en attente d’un logement social, 4,2 millions de personnes sont mal logées et 350 000 sont sans-abri. À côté de cela, beaucoup de personnes ne peuvent pas changer de logement pour un foyer plus spacieux ou devenir propriétaire. Dans un rapport récent, la Fédération nationale des agences d’urbanisme (FNAU) qualifiait cette crise de systémique, affectant l’ensemble des segments du marché : logement social, parc locatif privé et accession à la propriété. Elle s’étend désormais à des catégories sociales qu’elle n’impactait pas auparavant, notamment les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. La hausse du prix des loyers, les difficultés d’accès à la propriété, la baisse de la capacité d’emprunt des ménages et la diminution de la construction de logements constituent, entre autres, les facteurs qui rendent cette crise insoluble pour les politiques publiques.
La question du logement a donné lieu à des réformes régulières et controversées, opposant différentes visions politiques et sociétales, comme en témoignent la succession de politiques publiques mises en œuvre ces 30 dernières années. Elle revient constamment dans les débats publics, campagnes et réformes, sans être réellement résolue. Actuellement, elle s’impose comme un thème majeur des élections municipales de 2026 : 71 % des électeurs indiquent que les propositions des candidats concernant le logement influenceront significativement leur vote et 69 % déclarent rencontrer des difficultés d’accès au logement dans leur commune. Le dispositif Jeanbrun apparaît notamment suite à la suppression de la loi Pinel, le 31 décembre 2024, qui a provoqué, en l’espace d’un an, une chute de 55 % des ventes dans la construction neuve et une baisse des mises en chantier de logements de 22 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes. Dans ce contexte de besoin croissant en logement, il vise à créer un choc d’offre dans le parc privé avec comme objectif la construction de 400 000 logements par an, pour atteindre les 2 millions d’ici 2030.
En se basant sur un principe d’amortissement fiscal, il incite les particuliers à acheter des logements neufs ou anciens, à condition d’effectuer des travaux représentant 30 % du prix d’achat. Contrairement à la loi Pinel, qui proposait une réduction directe des impôts sur le revenu, le dispositif permet aux investisseurs de déduire une part des loyers annuels imposables perçus grâce à la location du bien dans lequel ils ont investi. Il engendre donc non seulement une réduction de l’impôt sur le revenu mais également une réduction des prélèvements sociaux. Pour en bénéficier, les investisseurs doivent respecter certaines conditions : mettre le bien en location non meublée pendant au moins 9 ans, en résidence principale, sans le louer à un membre de la famille, le louer dans les 12 mois suivant l’achat et respecter des plafonds de loyers. Pour encourager la mise en location de logements à des loyers inférieurs au prix du marché, le dispositif offre un taux d’amortissement fiscal plus élevé aux investisseurs qui pratiquent des loyers très sociaux, puis sociaux, et enfin intermédiaires. Par ailleurs, le dispositif n’impose pas de zonage géographique spécifique.
UN DISPOSITIF QUI S’INSCRIT DANS LA CONTINUITÉ DES MESURES DE DÉFISCALISATION DU LOGEMENT
Force est de constater que, depuis 30 ans, les politiques publiques du logement n’ont pas atteint leurs objectifs et sont régulièrement débattues, voire critiquées, notamment pour leur coût élevé et leur manque d’efficacité. À partir des années 1970-1980, les crises économiques et l’aggravation des tensions sociales, notamment dans les zones urbaines sensibles, amènent les politiques du logement à se concentrer sur la lutte contre l’exclusion et la ségrégation. Depuis les années 1990, plusieurs lois se sont succédées afin d’améliorer la mixité sociale et de garantir le droit au logement. Ainsi, le principe de mixité sociale est introduit pour la première fois par la loi d’orientation pour la ville (LOV) du 31 juillet 1991, tandis que la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 modifie le Code de la construction et de l’habitation pour imposer un objectif de 20 % de logements sociaux à toutes les communes. Le droit au logement est inscrit dans la loi pour la première fois le 31 mai 1990 avec la loi Besson. Ce droit devient opposable avec la loi du 5 mars 2007, qui met en œuvre le DALO (droit au logement opposable) transformant ainsi le logement en un droit juridique que l’État doit garantir. Par la suite, la loi MOLLE du 25 mars 2009 vise à proposer un logement aux sans-abri et aux mal logés
Succession d’immeubles © Kenrick Baksh sur Pexels
Malheureusement, ces politiques ont eu peu d’effets sur l’amélioration de la mixité et n’ont pas permis de limiter la hausse du prix des loyers, la pénurie d’offres de logements et le retrait des investisseurs institutionnels du marché locatif privé. Ainsi, elles se sont accompagnées de plusieurs mesures de défiscalisation depuis les années 2000 pour encourager les particuliers à investir sur ce marché. Le dispositif Robien (2003‑2009) a été le premier à proposer un amortissement fiscal des biens neufs ou rénovés, permettant aux investisseurs de déduire chaque année une partie du prix d’achat du logement de leurs revenus imposables. Il a été remplacé par le Scellier (2009‑2012), qui a offert une réduction d’impôt directe, tout en obligeant les investisseurs à acheter dans les zones où la demande de logements était forte. Le dispositif Duflot (2013‑2014) a imposé des plafonds de loyers et de ressources des locataires pour rendre les logements accessibles aux ménages à revenus intermédiaires. Par la suite, le dispositif Pinel (2014‑2024) a proposé une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement locatif.
Leur objectif a été de mobiliser l’épargne privée pour financer la construction de logements locatifs accessibles à des ménages à revenus moyens, en particulier dans les zones où l’offre était insuffisante. Ils ont eu des effets positifs sur le marché du logement, en augmentant l’offre de logements neufs et en orientant la construction vers le logement intermédiaire. La loi Jeanbrun s’inscrit dans la continuité de ces dispositifs. Il est présenté comme innovant par le gouvernement, notamment parce qu’il repose sur un amortissement du bien immobilier plutôt que sur une réduction d’impôt directe, qu’il est applicable sur tout le territoire français, et qu’il cible exclusivement les immeubles collectifs.
UNE RÉPONSE PARTIELLE À LA CRISE ?
En déployant ce « Plan Relance Logement », le gouvernement reconnaît l’investisseur privé comme un acteur central permettant de répondre à la crise du logement. Toutefois, certains chercheurs estiment que ses effets positifs sur la crise ne sont pas garantis car il reste proche des dispositifs antérieurs. Ce dispositif se démarque-t-il parmi les nombreuses politiques publiques d’incitation fiscale à l’investissement locatif mises en œuvre jusqu’ici ? Une relance de la construction permettra-t-elle réellement de remédier à cette crise ?
Contrairement aux dispositifs précédents, la loi Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français et n’impose pas de zonage géographique. Il pourrait donc bénéficier aux territoires qui connaissent une pénurie de logements mais qui étaient exclus du dispositif Pinel. L’amortissement étalant l’avantage fiscal sur plusieurs années constitue une autre spécificité de ce dispositif, qui rend l’investissement plus prévisible, favorisant ainsi une hausse de l’offre locative sur le marché. Enfin, en se concentrant sur la construction collective plutôt que sur des maisons individuelles, le dispositif permet de produire un plus grand nombre de logements dans des zones où la demande est forte.
Toutefois, ce dispositif est accusé de ne constituer qu’une réponse partielle à la crise du logement. Premièrement, il ne favorise pas les ménages les plus modestes qui ne cherchent pas à investir pour louer. L’impôt sur le revenu étant progressif, le dispositif bénéficie particulièrement aux ménages ayant une tranche marginale d’imposition élevée. Il ne permet donc pas de résoudre la question de l’accession à la propriété. Deuxièmement, malgré l’absence de zonage, certains territoires restent exclus du dispositif, qui concerne uniquement le logement collectif. C’est le cas des zones rurales et périurbaines composées majoritairement de maisons individuelles. Troisièmement, consacrer l’essentiel des fonds publics du logement à la construction ne permet pas de résoudre les problématiques du mal-logement et de la privation de logement. Les logements privés restent inaccessibles aux ménages concernés. Pour remédier à cette urgence sociale et politique, plusieurs chercheurs indiquent que la construction doit privilégier la production de logements sociaux ou très sociaux. Enfin, les dispositifs de défiscalisation qui se sont succédé depuis les années 2000 n’ont pas entraîné une baisse du prix des logements. Au contraire, la construction massive entre 2000 et 2010 s’est accompagnée d’un doublement du prix. L’évaluation de la Cour des comptes sur la loi Pinel montre qu’une fois que les avantages fiscaux du dispositif ont pris fin, les propriétaires ont arrêté de louer leurs logements au profit d’investissements plus rentables économiquement. Ainsi, ces mesures de défiscalisation ont permis aux ménages les plus aisés de se construire un patrimoine mais n’ont pas produit de logements abordables de façon durable.
Construction de logements © Needpix
Dans un rapport récent, la FNAU rappelait que le renforcement du rôle des politiques locales du logement était essentiel pour faire face à la crise. Dans cette logique, l’évaluation de la Cour des comptes sur la loi Pinel montre que les mesures de défiscalisation visant à inciter l’investissement locatif privé doivent s’articuler avec un renforcement du rôle des investisseurs institutionnels et avec une meilleure implication des territoires. Ainsi, le dispositif Jeanbrun constitue un outil intéressant, mais ses effets semblent limités : seule une coordination étroite avec d’autres acteurs permettrait de traiter de façon globale les enjeux d’une crise structurelle.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la crise du logement : https://www.demainlaville.com/crise-du-logement-comment-on-en-est-arrives-la/